Ortak alanların site ve apartmanlarda kullanılması Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetilir. İlgili kanunun 28. maddesi uyarınca belirlenen sınırlar dahilinde site ve apartman ortak alanların kullanımı ile ilgili her detay netleştirilmiştir. Yönetim tarzından kullanım ücretlendirmesine kadar her esasın belirlendiği kanun, tüm kat maliklerini bağlamaktadır.
Site ve Apartman Ortak Alanların Kullanımı Yönetmeliği Amacı Nedir?
Ortak alanların kullanımına ait yönetmelik amacı farklı kat maliklerinin haklarının gasp edilmesini önlemektedir. Kanun hükümlerinin bilinmediği ya da uyulmadığı sitelerde, bazı kat malikleri ile proje içerisinde dairesi kalan müteahhitler, ortak alanları haksız olarak gasp ederek özel amaçlarla kullanabilmektedirler. Farklı kat maliklerinin otopark, kömürlük ve bahçe gibi ortak alanlarında arsa paylarından doğan hakkını gasp eden bu kötü niyetli yaklaşımlar, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi ile önlenmektedir. Bu kanunda belirtilen esaslara aykırı olarak yapılan kiralama ve yönetim planları geçersiz sayılarak ortak yaşam hakları kanunen garanti altına alınmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Ortak Alan Tanımlanan Yerler Nerelerdir?
Kat mülkiyeti kanununca ortak alan tanımlamaları şu şekildedir:
- Antreler, merdivenler, sahanlıklar, asansörler ve koridorlar
- Kömürlük, ortak garajlar, kalorifer daireleri, genel su depoları ile su ve doğalgaz saatlerinin bulunduğu alanlar
- Siteye ait kapıcı dairesi ve bağımsız odalar
- Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma alanları
- Ortak duvarlar ve genel giriş kapıları
- Perde duvarlar, kolonlar ve taşıyıcı sistemin parçası olan tüm alanlar
Ortak Alanların Kullanımı Hangi Kritere Göre Belirlenir?
Ortak alan kullanımını belirleyen kriter kat maliki olmaktır. Bir kişinin diğer kat maliklerine göre fazla paya sahip olması, ortak alanlarının kullanımının onun tasarrufuna bırakılması anlamına gelmemektedir. Ortak alanların kullanımı, arsa payı oranında her kat malikine eşit hak tanır. Bu durumun aksine yapılan sözleşmeler de hükümsüz olup, mahkemeye yapılan başvurularda yapılan tüm sözleşmelerin tanınmadığı yönünde karar çıkacaktır. Yargıtay hukuk dairesinin bu yönde aldığı bir karar bulunmakta olup ilgili karar şu şekildedir:
“Ana gayrimenkulün yönetim tarzına, kullanma maksat ve şekline, yönetim ve denetçilerin alacakları ücrete ve genelde yönetime ait diğer konular dışında kalan hükümler, yönetim planında yer alamaz. Örneğin, herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez: Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz.”
Site ve Apartman Ortak Alanların Kullanımı Yönetmeliğine Aykırı Karar Nasıl İptal Edilir?
Ortak alanların kullanımı kanununa aykırı uygulamalar için mahkemeye başvuruda bulunulabilir. Başvurulan mahkeme kanalı ile kanunen geçersiz hükmünde olan sözleşme ve değişiklik projeleri iptal edilmektedir. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin 4/5’i oranında katılım gösterilerek karar alınması gerekmekte olup, bu çoğunluğun sağlanmadan alınan kararlar nedeniyle mahkemeye başvurma yolu açıktır. Haksız kararlar ile ilgili alınan kararlar mahkemede iptal edilebilir. Yargıtay tarafından site ve apartman ortak alanların kullanımı ile ilgili usulsüz bir karar için verilen görüş örneği için bir üst başlıkta yer alan mahkeme kararına göz atabilirsiniz.
